BOE: Impacto:<\/strong> Resoluci\u00f3n de 25 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la decisi\u00f3n del registrador de la propiedad de Avil\u00e9s n.\u00ba 2, de inscribir una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario con pacto de igualdad de rango.<\/span><\/p>\n \u00bfSab\u00edas que no puedes recurrir ante la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica una inscripci\u00f3n positiva de hipoteca, aunque haya un pacto de igualdad de rango? As\u00ed lo ha confirmado la Resoluci\u00f3n de 25 de marzo de 2026, que analiza el caso de un particular que intent\u00f3 impugnar la inscripci\u00f3n de un pr\u00e9stamo hipotecario inscrito por el Registro de la Propiedad de Avil\u00e9s n\u00famero 2.<\/p>\n El recurrente, don C.M.P., sosten\u00eda que el registrador hab\u00eda vulnerado el principio de indivisibilidad del pacto de igualdad de rango. En su escritura de 2021 se constituyeron dos hipotecas simult\u00e1neas: una a favor de Banco Sabadell y otra a favor de Sociedad de Garant\u00eda Rec\u00edproca de Asturias Asturgar, con pacto expreso de igualdad de rango. Es decir, ambas deb\u00edan inscribirse juntas para que ninguna tuviera preferencia sobre la otra. Sin embargo, la hipoteca de Asturgar present\u00f3 defectos que impidieron su inscripci\u00f3n durante cuatro a\u00f1os. El registrador deneg\u00f3 su acceso por defectos subsanables que nunca se corrigieron. Hasta que, en octubre de 2025, inscribi\u00f3 \u00fanicamente la hipoteca del Sabadell, argumentando que el asiento de presentaci\u00f3n anterior hab\u00eda caducado y que ahora, en un nuevo procedimiento, pod\u00eda calificar libremente.<\/p>\n Para entenderlo mejor, imagina que dos amigos compran un piso al 50% y firman una cl\u00e1usula que dice que si uno no paga, el otro tampoco puede vender su parte sin el acuerdo del primero. Si el notario no valida la parte de uno, el registro no puede inscribir solo la del otro, porque el pacto los une. Eso es la igualdad de rango: un v\u00ednculo jur\u00eddico que exige inscripci\u00f3n simult\u00e1nea para que ambas hipotecas tengan el mismo rango. Pero en este caso, el pacto se formaliz\u00f3 en escritura separada, y el registrador, tras caducar el asiento anterior, inici\u00f3 un nuevo expediente solo con la escritura del Sabadell.<\/p>\n La Direcci\u00f3n General no entr\u00f3 a valorar el fondo del asunto. Su decisi\u00f3n se basa en un motivo formal: el recurso no es el cauce adecuado. El art\u00edculo 19 bis de la Ley Hipotecaria establece que solo las calificaciones negativas \u2013aquellas que suspenden o deniegan la inscripci\u00f3n\u2013 son recurribles ante la DGSJFP. Una vez practicado el asiento positivo, este queda bajo la salvaguardia de los tribunales (art\u00edculo 1.3 LH). Por tanto, el registrador puede cambiar de criterio en cada presentaci\u00f3n, y el afectado no puede pedir a la Direcci\u00f3n General que anule una inscripci\u00f3n ya hecha. Debe acudir a la v\u00eda judicial, mediante demanda de juicio verbal ante el Juzgado de lo Civil del lugar del inmueble, en el plazo de dos meses desde la notificaci\u00f3n del asiento.<\/p>\n \u00bfQu\u00e9 consecuencias pr\u00e1cticas tiene esto? Para familias, aut\u00f3nomos y empresas que hayan pactado una igualdad de rango, esta resoluci\u00f3n aclara que si el registrador inscribe una hipoteca y deja la otra fuera, no basta con un recurso administrativo. Hay que preparar una demanda, contar con abogado y procurador, y demostrar que la inscripci\u00f3n vulnera el pacto. En este caso, el recurrente aleg\u00f3 que la inscripci\u00f3n \u00fanica romp\u00eda la unidad negocial, pero la Direcci\u00f3n General record\u00f3 que su competencia se limita a revisar calificaciones negativas, no a cancelar asientos.<\/p>\n Para evitar sorpresas, conviene seguir tres pasos: 1) Revise la escritura: si hay pacto de igualdad de rango, exija que ambas hipotecas se presenten juntas y que el registrador califique ambas al mismo tiempo. 2) Si una hipoteca es rechazada, subsane los defectos lo antes posible y no permita que caduque el asiento de presentaci\u00f3n (que dura 60 d\u00edas h\u00e1biles). 3) Si el registrador inscribe solo una, acuda inmediatamente a un abogado especializado en derecho registral. No intente recurrir ante la DGSJFP, porque ser\u00e1 inadmitido, como ocurri\u00f3 aqu\u00ed.<\/p>\n Esta resoluci\u00f3n tambi\u00e9n aclara un error com\u00fan: pensar que el registrador est\u00e1 vinculado por sus calificaciones anteriores. La doctrina de la propia Direcci\u00f3n General (Resoluciones de 9 y 13 de marzo de 2012, entre otras) se\u00f1ala que el registrador califica de forma independiente en cada presentaci\u00f3n. Si el asiento anterior caduc\u00f3, el nuevo procedimiento es aut\u00f3nomo. Por tanto, aunque antes hubiera denegado la inscripci\u00f3n por defectos, ahora puede inscribir si considera que esos defectos han desaparecido o si el t\u00edtulo se presenta de forma distinta. En este caso, la escritura del Sabadell se present\u00f3 sola, sin la de Asturgar, y el registrador entendi\u00f3 que el pacto de igualdad de rango no imped\u00eda la inscripci\u00f3n unilateral porque la otra hipoteca no estaba en ese expediente.<\/p>\n De cara al futuro, esta resoluci\u00f3n refuerza la seguridad jur\u00eddica de los asientos registrales. Los titulares de hipotecas inscritas pueden dormir tranquilos: un recurso administrativo no va a cancelar su inscripci\u00f3n. Para los que desean impugnar, la \u00fanica v\u00eda es judicial. Adem\u00e1s, el plazo de dos meses desde la notificaci\u00f3n del asiento es muy breve, por lo que la reacci\u00f3n debe ser r\u00e1pida. Si usted est\u00e1 en una situaci\u00f3n similar, contacte con un abogado especializado antes de que expire el plazo.<\/p>\n En resumen, la Resoluci\u00f3n de 25 de marzo de 2026 de la DGSJFP deja claro que los asientos inscritos solo se cancelan por consentimiento del titular o por sentencia firme. No es posible recurrir una calificaci\u00f3n positiva ante la Direcci\u00f3n General. Conozca sus derechos y act\u00fae con rapidez si un pacto de igualdad de rango se ha visto vulnerado por una inscripci\u00f3n parcial. Para m\u00e1s informaci\u00f3n, consulte el texto \u00edntegro de la resoluci\u00f3n en el BOE y valore la asistencia de un profesional del derecho hipotecario.<\/p>\n<\/div>\n<\/section>\nLa Direcci\u00f3n General desestima el recurso y confirma que solo cabe demanda judicial para cancelar asientos inscritos<\/q><\/p>\n
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