BOE: Impacto:<\/strong> Resoluci\u00f3n de 25 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.\u00ba 16 a inscribir un decreto de adjudicaci\u00f3n y un mandamiento de cancelaci\u00f3n dictados en un procedimiento de ejecuci\u00f3n directa sobre bienes hipotecados.<\/span><\/p>\n El pasado 25 de marzo de 2026, la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica (DGSJFP) emiti\u00f3 una resoluci\u00f3n clave para el \u00e1mbito de las ejecuciones hipotecarias. En ella, confirma la negativa de la registradora de la Propiedad de Valencia n\u00famero 16 a inscribir un decreto de adjudicaci\u00f3n y el correspondiente mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas, debido a la ausencia de la nota marginal de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de cargas. Este requisito, previsto en el art\u00edculo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), se considera un tr\u00e1mite esencial del procedimiento de ejecuci\u00f3n directa sobre bienes hipotecados.<\/p>\n El caso concreto pone de manifiesto un error t\u00e9cnico habitual: el mandamiento judicial se present\u00f3 a trav\u00e9s del portal web del Colegio de Registradores como una mera solicitud de publicidad (certificaci\u00f3n ordinaria) y no como un documento sujeto a presentaci\u00f3n y calificaci\u00f3n registral. Aunque el Juzgado inform\u00f3 que expidi\u00f3 correctamente el mandamiento, la registradora constat\u00f3 que la solicitud fue tramitada por un particular (el procurador) alegando un inter\u00e9s leg\u00edtimo gen\u00e9rico, sin adjuntar el mandamiento ni solicitar la certificaci\u00f3n continuada. Como resultado, no se extendi\u00f3 la preceptiva nota marginal, y la certificaci\u00f3n emitida no surti\u00f3 los efectos del art\u00edculo 688 LEC.<\/p>\n \u00bfPor qu\u00e9 es tan importante esta nota marginal? Imaginemos una subasta donde solo algunos postores reciben la invitaci\u00f3n. La nota marginal act\u00faa como un aviso p\u00fablico en el Registro de la Propiedad: informa a cualquier persona que consulte la finca de que existe un procedimiento de ejecuci\u00f3n en marcha. Adem\u00e1s, sirve como notificaci\u00f3n formal a los titulares de cargas posteriores a la hipoteca ejecutada, permiti\u00e9ndoles intervenir en la subasta o proteger su cr\u00e9dito. Sin ella, esos terceros pueden quedar indefensos, lo que vicia de nulidad el procedimiento.<\/p>\n La resoluci\u00f3n recuerda que este asiento tiene efectos que van m\u00e1s all\u00e1 de la mera publicidad. Seg\u00fan los art\u00edculos 132.2.\u00ba y 134.1.\u00ba de la Ley Hipotecaria, la nota marginal sustituye a las notificaciones individualizadas para los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la misma. Adem\u00e1s, interrumpe la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n hipotecaria (art. 1973 C\u00f3digo Civil) y evita la cancelaci\u00f3n de la hipoteca por caducidad (art. 82 LH). En definitiva, es el eje que garantiza la seguridad jur\u00eddica del proceso.<\/p>\n El recurrente intent\u00f3 argumentar que el defecto deb\u00eda considerarse subsanable mediante una certificaci\u00f3n del Letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia que acreditara que los terceros fueron notificados. Sin embargo, la DGSJFP rechaza esta posibilidad: la nota marginal no solo notifica a titulares inscritos, sino tambi\u00e9n a posibles interesados a\u00fan no registrados, algo que un Letrado desconoce. La \u00fanica v\u00eda es que el registrador extienda la nota a partir de la presentaci\u00f3n correcta del mandamiento.<\/p>\n Impacto en la pr\u00e1ctica: Abogados, procuradores y ejecutantes deben extremar la vigilancia al solicitar la certificaci\u00f3n de cargas judicial. El mandamiento debe presentarse a trav\u00e9s del sistema de presentaci\u00f3n telem\u00e1tica (no como mera solicitud de publicidad), y debe hacerse constar expresamente que se solicita la certificaci\u00f3n del art\u00edculo 688 LEC con la correspondiente nota marginal. La omisi\u00f3n de este paso puede retrasar meses la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n y generar costes adicionales.<\/p>\n Gu\u00eda pr\u00e1ctica para evitar el error: 1) Obtener del Juzgado un mandamiento de certificaci\u00f3n de cargas dirigido al Registro. 2) Presentarlo telem\u00e1ticamente mediante la opci\u00f3n \u201cpresentaci\u00f3n de documentos\u201d (no \u201csolicitud de publicidad\u201d). 3) Asegurarse de adjuntar el archivo PDF del mandamiento firmado electr\u00f3nicamente. 4) En el formulario, seleccionar \u201cjudicial\u201d y marcar la casilla de \u201ccertificaci\u00f3n continuada\u201d si aplica. 5) Verificar en el Registro que se ha extendido la nota marginal en la inscripci\u00f3n de hipoteca. Si no aparece, reclamar inmediatamente antes de continuar con la ejecuci\u00f3n.<\/p>\n Errores comunes: Confiar en que el procurador conoce el procedimiento (en este caso, el error fue del procurador al usar la v\u00eda incorrecta). Suponer que la certificaci\u00f3n ordinaria es suficiente. No comprobar la nota marginal antes de la subasta. Intentar subsanar con una certificaci\u00f3n judicial extempor\u00e1nea.<\/p>\n Previsi\u00f3n futura: La DGSJFP mantiene una l\u00ednea jurisprudencial estricta (ver Resoluciones de 28 julio 2025, 15 octubre 2024). Es probable que en los pr\u00f3ximos 12-24 meses se refuercen las exigencias formales, quiz\u00e1s con una instrucci\u00f3n conjunta entre el CGPJ y el Colegio de Registradores para unificar criterios. Mientras tanto, los operadores jur\u00eddicos deben documentar cada paso y solicitar confirmaci\u00f3n registral.<\/p>\n Recursos descargables: Hemos preparado una plantilla de verificaci\u00f3n para abogados (lista de comprobaci\u00f3n de la certificaci\u00f3n de cargas) y un modelo de escrito para reclamar la extensi\u00f3n de la nota marginal. [Descarga aqu\u00ed tu checklist]. Adem\u00e1s, puedes consultar nuestro simulador de costes de ejecuci\u00f3n hipotecaria para estimar el impacto de estos retrasos.<\/p>\n En conclusi\u00f3n, la resoluci\u00f3n de marzo de 2026 es un recordatorio de que el rigor formal en la ejecuci\u00f3n hipotecaria no es un capricho: protege los derechos de todos los implicados. Ignorar la nota marginal de certificaci\u00f3n de cargas puede echar por tierra todo el procedimiento. Act\u00faa con diligencia desde el primer momento.<\/p>\n<\/div>\n<\/section>\nLa omisi\u00f3n de la nota marginal impide la inscripci\u00f3n del decreto de adjudicaci\u00f3n y la cancelaci\u00f3n de cargas posteriores, afectando a ejecutantes y adjudicatarios.<\/q><\/p>\n
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