Pacto de igualdad de rango en hipotecas: no puedes recurrir una inscripción positiva ante la DGSJFP

• Recurrente: C.M.P. contra inscripción de hipoteca a favor de Banco Sabadell sobre fincas 33.674 y 23.626 de Avilés y Castrillón
• Escritura: 24/08/2021 ante Notario Javier Merino (protocolo 2377) con pacto de igualdad de rango con hipoteca de Asturgar
• Inscripción impugnada: Practicada el 29/10/2025 por el registrador de Avilés número 2
• Resolución: 25/03/2026 desestima el recurso por improcedente al ser la calificación positiva
• Fundamento clave: Artículos 1, 19 bis y 324 de la Ley Hipotecaria: solo cabe recurso contra calificación negativa

¿Sabías que no puedes recurrir ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública una inscripción positiva de hipoteca, aunque haya un pacto de igualdad de rango? Así lo ha confirmado la Resolución de 25 de marzo de 2026, que analiza el caso de un particular que intentó impugnar la inscripción de un préstamo hipotecario inscrito por el Registro de la Propiedad de Avilés número 2.

El recurrente, don C.M.P., sostenía que el registrador había vulnerado el principio de indivisibilidad del pacto de igualdad de rango. En su escritura de 2021 se constituyeron dos hipotecas simultáneas: una a favor de Banco Sabadell y otra a favor de Sociedad de Garantía Recíproca de Asturias Asturgar, con pacto expreso de igualdad de rango. Es decir, ambas debían inscribirse juntas para que ninguna tuviera preferencia sobre la otra. Sin embargo, la hipoteca de Asturgar presentó defectos que impidieron su inscripción durante cuatro años. El registrador denegó su acceso por defectos subsanables que nunca se corrigieron. Hasta que, en octubre de 2025, inscribió únicamente la hipoteca del Sabadell, argumentando que el asiento de presentación anterior había caducado y que ahora, en un nuevo procedimiento, podía calificar libremente.

Para entenderlo mejor, imagina que dos amigos compran un piso al 50% y firman una cláusula que dice que si uno no paga, el otro tampoco puede vender su parte sin el acuerdo del primero. Si el notario no valida la parte de uno, el registro no puede inscribir solo la del otro, porque el pacto los une. Eso es la igualdad de rango: un vínculo jurídico que exige inscripción simultánea para que ambas hipotecas tengan el mismo rango. Pero en este caso, el pacto se formalizó en escritura separada, y el registrador, tras caducar el asiento anterior, inició un nuevo expediente solo con la escritura del Sabadell.

La Dirección General no entró a valorar el fondo del asunto. Su decisión se basa en un motivo formal: el recurso no es el cauce adecuado. El artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria establece que solo las calificaciones negativas –aquellas que suspenden o deniegan la inscripción– son recurribles ante la DGSJFP. Una vez practicado el asiento positivo, este queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1.3 LH). Por tanto, el registrador puede cambiar de criterio en cada presentación, y el afectado no puede pedir a la Dirección General que anule una inscripción ya hecha. Debe acudir a la vía judicial, mediante demanda de juicio verbal ante el Juzgado de lo Civil del lugar del inmueble, en el plazo de dos meses desde la notificación del asiento.

¿Qué consecuencias prácticas tiene esto? Para familias, autónomos y empresas que hayan pactado una igualdad de rango, esta resolución aclara que si el registrador inscribe una hipoteca y deja la otra fuera, no basta con un recurso administrativo. Hay que preparar una demanda, contar con abogado y procurador, y demostrar que la inscripción vulnera el pacto. En este caso, el recurrente alegó que la inscripción única rompía la unidad negocial, pero la Dirección General recordó que su competencia se limita a revisar calificaciones negativas, no a cancelar asientos.

Para evitar sorpresas, conviene seguir tres pasos: 1) Revise la escritura: si hay pacto de igualdad de rango, exija que ambas hipotecas se presenten juntas y que el registrador califique ambas al mismo tiempo. 2) Si una hipoteca es rechazada, subsane los defectos lo antes posible y no permita que caduque el asiento de presentación (que dura 60 días hábiles). 3) Si el registrador inscribe solo una, acuda inmediatamente a un abogado especializado en derecho registral. No intente recurrir ante la DGSJFP, porque será inadmitido, como ocurrió aquí.

Esta resolución también aclara un error común: pensar que el registrador está vinculado por sus calificaciones anteriores. La doctrina de la propia Dirección General (Resoluciones de 9 y 13 de marzo de 2012, entre otras) señala que el registrador califica de forma independiente en cada presentación. Si el asiento anterior caducó, el nuevo procedimiento es autónomo. Por tanto, aunque antes hubiera denegado la inscripción por defectos, ahora puede inscribir si considera que esos defectos han desaparecido o si el título se presenta de forma distinta. En este caso, la escritura del Sabadell se presentó sola, sin la de Asturgar, y el registrador entendió que el pacto de igualdad de rango no impedía la inscripción unilateral porque la otra hipoteca no estaba en ese expediente.

De cara al futuro, esta resolución refuerza la seguridad jurídica de los asientos registrales. Los titulares de hipotecas inscritas pueden dormir tranquilos: un recurso administrativo no va a cancelar su inscripción. Para los que desean impugnar, la única vía es judicial. Además, el plazo de dos meses desde la notificación del asiento es muy breve, por lo que la reacción debe ser rápida. Si usted está en una situación similar, contacte con un abogado especializado antes de que expire el plazo.

En resumen, la Resolución de 25 de marzo de 2026 de la DGSJFP deja claro que los asientos inscritos solo se cancelan por consentimiento del titular o por sentencia firme. No es posible recurrir una calificación positiva ante la Dirección General. Conozca sus derechos y actúe con rapidez si un pacto de igualdad de rango se ha visto vulnerado por una inscripción parcial. Para más información, consulte el texto íntegro de la resolución en el BOE y valore la asistencia de un profesional del derecho hipotecario.